常見問題FAQ

房東突然要將房子賣掉，房客還能繼續住嗎？

民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，此為「買賣不破租賃」（或稱「所有權讓與不破租賃」）之明文規定。
「買賣不破租賃」是指租賃物交付後，承租人占有租賃物期間，若出租人將租賃物所有權移轉與第三人（例：房東將房屋出售給他人），該租賃契約對第三人仍屬有效，第三人依法需繼受該租賃契約之權利義務。
因此，若房客向房東租了一間房子並已搬入居住，在租約到期之前，房東又將該房屋轉賣給第三人。此時，基於買賣不破租賃原則，房客可以主張買受房屋之人應繼受租賃契約而成為新房東，只要房客有按時繳交房租，就可以繼續住在租來的房子裡，直到租約到期為止。
但「買賣不破租賃」也是有所限制，依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果房客簽訂的租約是未經公證的不定期租賃契約，或是未經公證且期限逾五年的定期租賃契約，房客就不可以主張買受房屋之人應繼受原租賃契約。
至於租賃契約的押租金返還義務，是否與租賃契約一樣由買受房屋之人繼受？早期實務見解多認應由房屋受讓人當然繼受押租金返還義務，但近期實務見解則認除非原房東有將押租金交付給房屋受讓人，房屋受讓人才有返還押租金之義務，亦即房客應該要向實際占有押租金之人請求返還。
為了避免在租賃關係結束時，房客不知道該找誰要回押租金，當房東換人時，最好在原先的契約上加註契約到期後，押租金應由新房東或原房東返還，以減少爭議的發生。

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