109台上大2169

部分共有人未通知他共有人即出賣共有土地全部並辦畢所有權移轉登記，他共有人知悉後應如何主張權利？

共有物的處分，原則上應得共有人全體同意，始得為之（民法第819條第2項）。但針對共有土地或建物的處分，土地法第34條之1第1項規定只要「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」或「應有部分合計逾三分之二之共有人同意」就可以，只不過要先以書面通知他共有人（第2項），在共有人出賣其應有部分的場合，並賦予他共有人有以同一價格優先承購的權利（第4項）。
問題是，部分共有人未通知他共有人就出賣共有土地全部並辦畢所有權移轉登記，他共有人知悉後應該要如何主張權利？
最高法院109年度台上大字第2169 號民事裁定首先表示：「部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。」。
不過，土地法第34條之1第4項並沒有像同法第104條第2項後段設有「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」的明文，如果共有人本於其與第三人的買賣契約而將出售的應有部分移轉登記給第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。
因此，大法庭裁定又謂：「部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。」
準此，如題所示，他共有人僅得依侵權行為法律關係（民法第184條第1項）向出賣之共有人請求損害賠償，無從再行使共有人優先承購權。

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